W mediach regularnie wraca ten sam przekaz:
„Ceny mieszkań znów rosną, więc jeśli chcesz kupić, musisz się spieszyć.”
To brzmi mocno, ale problem polega na tym, że taki komunikat upraszcza rynek do jednego hasła. A rynek nieruchomości nie działa dziś w tak prosty sposób.
Z perspektywy analitycznej dużo ważniejsze od samych nagłówków jest to, jak zachowują się ceny transakcyjne, czyli ile kupujący faktycznie płacą, a nie tylko ile sprzedający wpisują w ogłoszeniach.
I właśnie tu zaczyna się różnica między medialnym szumem a danymi.
Z raportu AMRON-SARFiN 4/2025 wynika, że na przestrzeni ostatnich 4–5 kwartałów ceny transakcyjne mieszkań wykazywały raczej stabilizację, z niewielkimi odchyleniami kwartalnymi rzędu 1–2% w górę lub w dół. To nie jest obraz rynku, który „ucieka” wszystkim kupującym.
Co więcej:
- we Wrocławiu i Krakowie w IV kwartale 2025 r. pojawiły się niewielkie spadki cen kwartalnych,
- Warszawa pozostała najdroższym rynkiem, ale kwartalny wzrost wyniósł około 1,5%,
- Poznań zanotował najwyższą dynamikę kwartalną, około 2,6%,
- w ujęciu rocznym Wrocław był jedynym dużym rynkiem ze spadkiem cen, około 3,2%,
- w Krakowie ceny wróciły do poziomu zbliżonego do tego sprzed roku.
To ważne, bo pokazuje coś, czego zwykle nie widać w mediach:
Polska nie jest jednym rynkiem mieszkaniowym.
Warszawa to nie Radom. Kraków to nie Bydgoszcz. Gdańsk to nie miasta satelickie wokół dużych aglomeracji.
Dlatego komunikat „mieszkania znowu drożeją” bywa prawdziwy tylko częściowo. W praktyce trzeba zawsze zapytać:
- gdzie?
- na jakim rynku — pierwotnym czy wtórnym?
- według cen ofertowych czy transakcyjnych?
- w jakim horyzoncie czasowym?
To nie są detale. To właśnie one zmieniają interpretację.
Druga ważna rzecz to podaż. Z tego samego raportu AMRON-SARFiN wynika, że w 2025 r. deweloperzy uruchomili projekty obejmujące budowę 44,8 tys. nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach, przy sprzedaży 40,7 tys. lokali. Efekt? Oferta mieszkań deweloperskich na koniec grudnia 2025 r. wzrosła do 62,1 tys. lokali.
To też bardzo mocno prostuje medialny przekaz.
Jeżeli oferta rośnie drugi rok z rzędu, to trudno mówić o sytuacji, w której „zaraz nic nie będzie” i trzeba kupować natychmiast, bez spokojnej analizy.
W widzimy największy problem:
klienci często podejmują decyzję nie pod wpływem własnej sytuacji finansowej, tylko pod wpływem atmosfery presji.
A tymczasem dane pokazują coś bardziej wyważonego:
- rynek nie rośnie wszędzie tak samo,
- nie każda podwyżka jest gwałtowna,
- w części miast widać stabilizację, a nawet korekty,
- rosnąca oferta oznacza, że kupujący nie zawsze są pod ścianą.
Dlatego patrzymy na temat inaczej niż nagłówki.
Nie pytaj: „czy ceny rosną?”
Trzeba zadac pytanie:
„czy w Twojej lokalizacji rynek rzeczywiście przyspiesza, jak wyglądają realne ceny transakcyjne i czy ten moment ma sens dla Twojego budżetu?”
Bo zakup nieruchomości to nie wyścig z portalami informacyjnymi.
To decyzja finansowa, która powinna wynikać z liczb, a nie z presji.